Me protéger · mis à jour le 04/10/2026
Acheter de l'immobilier à l'étranger
Un actif réel hors de portée d'une conversion monétaire française, et un éventuel point de chute.
ÉpargnantRetraitéIndépendantPropriétaire
- Coût
- eleve
- Complexité
- elevee
- Disponibilité
- mois
- Famille
- actifs reels
En quoi ça consiste
Un bien immobilier dans un autre pays est hors du système bancaire et monétaire français. Il conserve sa valeur dans la monnaie du pays et peut servir de point de chute.
Il reste soumis à l'impôt français si vous êtes résident fiscal en France, et entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.
Mise en œuvre
- 1
Choisir le pays
Stabilité juridique, droit de propriété des étrangers, fiscalité locale, convention fiscale avec la France.
- 2
Se faire accompagner
Avocat ou notaire local, pour la vérification du titre de propriété et les règles d'achat par un non-résident.
- 3
Financer
Sur fonds propres ou par un crédit local ; un crédit dans la devise du pays protège du risque de change.
- 4
Déclarer
Les loyers sont à déclarer en France ; la convention fiscale évite en général la double imposition.
Points d'attention
Coût et complexité important
Frais d'acquisition, gestion à distance, fiscalité de deux pays.
Liquidité important
Revendre prend du temps, surtout depuis la France.
Risque pays info
Le pays choisi a ses propres risques politiques et monétaires.
Fenêtre d'action
Le projet prend plusieurs mois : à préparer bien avant une crise.
Obligations déclaratives
Les revenus fonciers étrangers sont à déclarer en France (formulaire 2047). Le bien entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière au-delà du seuil. Un compte bancaire ouvert sur place se déclare avec le formulaire 3916.
Efficacité selon les scénarios
Scénario S1 partiel
Valeur indépendante du marché immobilier français.
Scénario S2 non
Ne remplace pas un revenu public, sauf si le bien est loué.
Scénario S3 non
Sans lien direct.
Scénario S4 partiel
Moins exposé aux taxes immobilières françaises, mais reste dans l'assiette de l'impôt français.
Scénario S5 oui
Hors du système bancaire français.
Scénario S6 oui
Protection principale : actif hors de France, dans une autre monnaie.
Scénario S7 oui
Actif réel qui suit l'inflation.
Contre quelles menaces ça protège
| Menace | Protection | Pourquoi |
|---|---|---|
| Menace M5 | Partiel | Hors d'un prélèvement sur les dépôts ; inclus dans un impôt sur le patrimoine net. |
| Menace M8 | Protège | Hors du système bancaire français. |
| Menace M9 | Partiel | Actif situé hors de France, utilisable sur place. |
| Menace M10 | Protège | Actif hors de France, dans une autre monnaie. |
| Menace M11 | Protège | Actif réel qui suit l'inflation. |
| Menace M12 | Partiel | Valeur indépendante du marché immobilier français. |